Un mercat immobiliari conservador, però a l’alça

1
L'ortodòxia del mercat immobiliari
Pla general de blocs de pisos a Olot, en una imatge d'arxiu. Font: ACN

Eduard Fernández

El XIII Informe sobre el mercat de l’habitatge, elaborat conjuntament per Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra, posa de manifest el canvi radical que ha patit el sector des de l’auge de la bombolla del ‘totxo’ fins a l’actualitat. L’estudi, presentat al públic la setmana passada, explica detalladament com han canviat els principals indicadors del mercat immobiliari  durant l’última dècada a nivell estatal, i apunta a una recent millora de la situació.

El document revela que el preu per metre quadrat de l’habitatge, que superava els 3.500€ a principis de 2007, es situa actualment als 1.666€, una espectacular caiguda del valor de més d’un 50%. A la vegada, la compravenda d’habitatges també ha disminuït notablement: el 2015 es van adquirir 401.281 vivendes, aproximadament la meitat de transaccions que es van registrar el 2004.

I, de la mateixa manera que els valors del mercat han experimentat una important davallada, els bancs mantenen “una línia més ortodoxa en criteris de qualitat creditícia”, que ja es va iniciar poc abans de l’inici de la crisi. L’import mitjà d’una hipoteca el segon semestre del 2007 s’apropava  als 185.462€, mentre que el primer semestre del 2016 es situava vora els 91.000€ en les poblacions analitzades per l’estudi. Es tracta, de nou, d’una disminució de vora el 50%.

Major cautela bancària

Els principals indicadors de risc en la concessió d’hipoteques van començar a variar pocs mesos abans d’esclatar la crisi, ja que els bancs van començar a implantar pràctiques més cauteloses, una tendència que s’ha mantingut en pràctica des del 2009. El percentatge d’hipoteques concedides a persones amb contracte laboral temporal ha disminuït, passant de prop d’un 40% al segon semestre del 2006, a nivells inferiors al 10% durant el primer semestre del 2016. Correlativament, la quota de crèdits a la vivenda per persones amb contractes indefinits augmentava d’un 51% el primer semestre del 2007 a un 77% en les últimes dades obtingudes, que analitzen els sis primers mesos d’aquest any.

L’import mitjà d’una hipoteca el segon semestre del 2007 s’apropava  als 185.462€, mentre que el primer semestre del 2016 es situava vora els 91.000€ en les poblacions analitzades

Les quotes mitjanes del mercat hipotecari també han experimentat una important caiguda, passant dels 976€ al mes el segon semestre del 2007, a 367€ al mes el primer semestre del 2016. Es considera que, en un mercat saludable, aquests pagaments no poden suposar més del 30-35% dels ingressos dels hipotecats, tot i que en els anys previs a la crisi financera, s’havia arribat a nivells superiors al 60%. Es tracta d’una ràtio insostenible, que es va corregir ràpidament, i que des de principis de 2009 es troba al voltant del 25%, considerada pròpia d’un mercat “conservador”.

Hipoteques més curtes, i menys generoses

Actualment, més d’un 90% de les hipoteques són concedides a 30 anys o a períodes inferiors, una tendència que s’ha consolidat des del 2011. Per contra, els préstecs a l’habitatge de 35 o 40 anys aglutinen menys del 10% del mercat, tot i que l’estudi detecta un lleuger augment d’aquest tipus de crèdits durant els últims mesos. En qualsevol cas, es tracta de nivells molt diferents als de 2007, quan més d’un 50% de les hipoteques concedides eren a 40 anys.

De la mateixa manera, s’ha produït un descens continu de l’import mitjà de les hipoteques entre 2007 i 2014, causat tant per la caiguda de preus en el mercat immobiliari com per la cautela bancària a l’hora de concedir nous crèdits. En aquest sentit, la ratio de la hipoteca respecte al valor de l’immoble comprat ha caigut del 86% a una xifra propera al 73%.

Tendència a l’alça

Els autors de l’estudi també apunten que, durant el primer semestre de 2016 s’han consolidat alguns dels indicadors de millora al sector. La compra d’habitatges s’ha vist impulsada pels baixos tipus d’interès establerts pel Banc Central Europeu, que han obligat als inversors a cercar rendibilitat en mercats com el dels immobles.

El preu de les vivendes, concretament, s’està accelerant, i ha experimentat un creixement proper al 8% interanual durant el primer semestre de 2016, després d’avançar un 5,76% la segona meitat del 2015 i un 3,73% durant els sis mesos anteriors. D’altra banda, el mercat hipotecari ha registrat un increment del 9,8% de la hipoteca mitjana a tot l’Estat, que s’ha situat en els 91.808 euros. A Barcelona, aquest increment de l’import és de 115.488 euros durant el primer semestre de 2016, l’equivalent a un creixement del 10,4% en relació al mateix període de l’any passat.

El preu de les vivendes, concretament, s’està accelerant, i ha experimentat un creixement proper al 8% interanual durant el primer semestre de 2016

Davant aquest nou interés pel mercat, el catedràtic d’Economia de la UPF i coordinador de l’estudi, José Garcia Montalvo, advertia del risc d’invertir en un actiu poc líquid i inestable, com els immobles, segons va recollir ACN. Malgrat tot, Montalvo apuntava a que, per valorar el creixement que es començava a percebre, “cal tenir clar el context”, ja que els volums de negoci del sector segueixen a nivells molt inferiors als de fa deu anys.

1 COMENTARI

FER UN COMENTARI